Catégorie : Contruction, publié le : 27/04/2020
Guide pratique pour monter et réaliser son projet de construction au Mali (La recherche d'un terrain – 2/6)
Comment bien préparer son projet de construction : La recherche d'un terrain – 2/6
Commençons cet article par bref récapitulatif de la législation foncière au Mali:
Au Mali, comme dans d’autres pays d’Afrique Noire, les droits coutumiers et le droit foncier moderne ou étatique coexistent dans
l’accès au foncier :
- - Les droits coutumiers correspondent à une pratique traditionnelle où les chefs de village eux-aussi délivraient des titres (verbaux) de propriété;
- - Le droit foncier moderne ou étatique correspond à une pratique moderne de l’accès à la terre. De manière générale, au Mali la terre appartient à l’état (des affectations sont accordés par l’État aux communautés villageoises selon le droit coutumier cité ci-dessus). Elle est ensuite attribuée (temporairement) par une autorité administrative (préfets, maires, etc.) . Cette terre ne devient propriété privée qu’avec un titre foncier (TF) délivré par l’État.
Ainsi, au Mali, on ne peut être propriétaire provisoire ou définitif d’une parcelle qu’en vertu des titres suivants :
- - L’attestation de vente villageoise (donne accès à un accès définitif ou provisoire selon les conditions du village). Cette attestation est attribuée par les communautés de villages;
- - Le Titre Foncier [TF] est le seul titre donnant accès à un titre de propriété privée définitif qui est reconnu par l’Etat malien. Le TF relève des services domaniaux régionaux;
- - Les titres provisoires ci-dessous, accordés généralement par les mairies et les préfectures :
- o La notification (donne accès à un titre provisoire, )
- o La lettre d’attribution (donne accès à un titre provisoire)
- o Le permis d’occuper (donne accès à un titre provisoire)
- o Le titre provisoire (accès provisoire comme son nom l’indique)
1) Construire dans un village ou en zone rurale
Ainsi, une personne souhaitant construire dans son village d’origine par exemple où sur toutes terres liées à un village, et une personne souhaitant construire en ville, n’auront pas à suivre le même parcours.
- Pour une personne souhaitant construire dans une zone occupée par une communauté de village, l’interlocuteur pour acquérir son autorisation d’acquérir un terrain sera directement le chef du village dans la majorité des cas.
- Si vous ne construisez pas en zone urbaine et ne savez pas si le terrain en question se trouve dans la zone d’emprise d’un village, vous pourrez confirmer ce point avec la mairie de la commune. Si le terrain ne se trouve dans l’emprise d’un village, la mairie sera l’interlocuteur à solliciter pour obtenir un titre provisoire du terrain et les services domaniaux régionaux pour obtenir un titre provisoire (lorsque ceci est possible pour la zone ciblée).
2) Construire en zone urbaine
En zone ville ou en périphérie de zone urbaine, c’est le droit foncier moderne qui s’applique. La base est le principe suivant : Toutes les terres appartiennent à l’état. Une administration (mairie, préfecture, etc.) pourra vous fournir un droit d’occupation provisoire d’une parcelle via un titre provisoire. Mais garder en tête que, la parcelle pourra être reprise du jour au lendemain par l’État si la parcelle doit être mobilisée par un projet (création d’une route, construction d’infrastructure public, etc.).
L’obtention d’un titre foncier sera le seul moyen d’obtenir une parcelle privée, reconnu par l’État, et de manière définitive.
Les sociétés de promotion immobilière jouent un rôle important dans le développement de la mobilité des TF. Dotées d’agrément délivré par l’État, elles ont pour missions principales, la vente des parcelles sécurisées (TF), l’aménagement des parcelles notamment, les études techniques, le contrôle des travaux de viabilisation, le bornage topographique. Ces sociétés interviennent de plus en plus dans la revente des titres de propriété (certains propriétaires passent par les sociétés de promotion immobilière afin de trouver des acheteurs à leurs parcelles titrées).
3) Points de vigilance et choses à éviter lors de l’achat
d’un terrain :
Le circuit informel d’achat de terrain est très connu au Mali, notamment à Bamako et sa périphérie. De nombreux litiges naissent de ce circuit informel, car les fraudes sont nombreuses et variées dans ce domaine : les doubles, triples et même quadruples attributions d’une même parcelle, les chevauchements en termes de délimitations et bien sur les ventes de terrain qui n’existe pas. Tout ceci contribue à l’insécurité foncière.
On note également des problèmes administratifs qui peuvent aboutir à des litiges fonciers : Il n’est pas rare de se voir attribuer une parcelle par une autorité communale au Mali, qui a déjà fait l’objet d’attribution antérieure au compte d’une, de deux, ou de trois personnes différentes ; chacun disposant pour autant d’une lettre, ou d’un permis dûment établis en son nom avec des reçus de payement des frais d’édilité ou de taxes préfectorales.
Cette situation fait que les statistiques des litiges traités au niveau des tribunaux de grande Instance de Kati montrent la forte prévalence des conflits fonciers. « Selon le procureur général de la Cour Suprême du Mali, 80 % des litiges portés devant les tribunaux ont pour cause un problème foncier, tandis que le Bâtonnier affirme que l’insécurité foncière est la principale source des conflits sociaux au Mali » (République du Mali, 2009, citée par Durand-Lasserve et al. 2015 :60).
Lorsque vous acheter un terrain, il faut clairement prendre ses précautions et ne pas se lancer dans des transactions douteuses. Quand vous achetez un terrain et que vous y construisez sans aucun document (ni TF, ni permis d’occuper, ni rien de tout cela), vous vous exposer à une démolition pure et simple et une reprise de la parcelle. Pareil quand vous construisez sur une partie du terrain d’autrui, vous vous exposez à une démolition. Beaucoup de citoyens profitent de la confusion et l’anarchie qui existe au niveau des services de l’état. La question du foncier au Mali est donc très complexe. La vigilance et le fait de passer via des services étatiques ou des agences immobilières reconnu reste donc les principes appliquer pour ne pas tomber dans une fraude.
Sources:
http://malilink.net/2015/07/questions-de-terres-au-mali/
http://malilink.net/2014/10/la-problematique-du-foncier-au-mali/
https://journals.openedition.org/vertigo/18547